Değerli Amisos Haber okurları, merhaba.
Bugünden itibaren, şehrimizin köklü sesi Amisos Haber’de; haklarınızı bilmeniz ve mağduriyet yaşamamanız adına sizlerle bazı güncel konuları paylaşacağım.
İlk yazımda, Samsun’da tarım arazilerinden konutlara kadar hemen herkesi ilgilendiren, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen "Şufa (Önalım) Hakkı’na” ve yeni yargı paketiyle gelen devrim niteliğindeki değişikliklere değinmek istiyorum.
Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?
Önce kavramı oturtalım. Hukukumuzda paylı mülkiyet (hisseli tapu) dediğimiz bir kavram var. Bir tarlada veya bir apartmanda başkalarıyla ortak hisseniz olduğunu düşünün. Kanun koyucu, Türk Medeni Kanunu (TMK) ile der ki; "Ortaklar arasında bir uyum vardır, aralarına istemedikleri bir yabancının girmesini engelleyelim."İşte bu mantıkla; eğer hisse sahiplerinden biri payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer hissedarların o payı öncelikle satın alma yetkisi vardır. Buna Şufa (Önalım) Hakkı denir.
Ancak teoride "mülk bütünlüğünü korumak" için var olan bu hak, pratikte "tapuda bedeli düşük gösteren vatandaşı tuzağa düşürme" aracına dönüşmüştü.
11. Yargı Paketi Oyunu Bozdu
25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete ’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun (Kamuoyunda bilinen adıyla 11. Yargı Paketi), Türk Medeni Kanunu’nun 733. ve 734. maddelerinde köklü değişiklikler yaptı.
Bu değişikliklerin amacı çok net: Kötü niyeti önlemek ve yargılamaları hızlandırmak. Gelin, yeni dönemin kurallarına madde madde bakalım:
1. Tapu Bedeli Değil, "Gerçek Değer" Esas Alınacak
Eskiden davalarda, tapu senedindeki rakam esas alınırdı. Eğer taraflar vergiden kaçınmak için bedeli düşük göstermişse, şufa hakkını kullanan kişi malı "ölü fiyata" kapatırdı.
Yeni düzenleme ile TMK Madde 734 değişti. Artık hakim sadece tapuya bakmayacak. Satışın yapıldığı tarihteki taşınmazın gerçek piyasa değeri (rayiç bedel) ne ise, önalım hakkı o bedel üzerinden kullandırılacak. Yani, "Tapuda düşük gösterdin, malını ucuza alırım" tehdidi tarih oluyor.
2. Parayı "Peşin" Gösteren Konuşacak
Eski sistemde davalar açılır, yıllarca sürer, davacı paydaş beş kuruş ödemeden süreci uzatırdı.Artık TMK Madde 734/2 uyarınca; önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın, mahkemenin belirleyeceği rayiç bedel ile tapu masraflarını, verilen kesin süre içinde nakden ve peşin olarak mahkeme veznesine depo etmesi zorunlu hale geldi. Parayı yatırmayanın davası reddedilecek.
3. Süreler Kısalıyor: 2 Yıldan 1 Yıla
Mülkiyet hakkındaki belirsizlikleri gidermek adına, TMK Madde 733’te yapılan değişiklikle dava açma süreleri kısaldı. Satışın noter aracılığıyla bildirilmediği durumlarda geçerli olan 2 yıllık hak düşürücü süre, 1 yıla indirildi. (Bildirim yapılmışsa 3 aylık süre aynen devam ediyor).
4. İhale ile Satışlarda Şufa Yok
Yeni kanunla gelen bir diğer netlik de şudur: İcra yoluyla (cebrî artırma) veya Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda şufa hakkı kullanılamayacak.
Devam Eden Davalar Ne Olacak? (Burası Çok Önemli)
Hukukta "geçiş hükümleri" hayati önem taşır. Eğer şu an derdest (devam eden) bir davanız varsa dikkat:
Bedel Konusunda: Rayiç bedel (piyasa değeri) uygulaması, kanunun yürürlüğe girmesinden sonra açılacak davalarda uygulanacağı gibi, henüz kesinleşmemiş mevcut davalarda da uygulanacaktır. Yani davanız sürüyorsa, bedel artışı ile karşılaşabilirsiniz.
Süre Konusunda: Sürelerin kısalması (2 yıldan 1 yıla inmesi), kanunun yürürlük tarihinden (25 Aralık 2025) önceki satışlara uygulanmayacak. O satışlar için eski süreler geçerli.
Sonuç Olarak
Yeni düzenleme, "Hakkımı kullanıyorum" diyerek başkasının malını ucuza kapatma devrini bitirmiştir. Kanun koyucu, mülkiyet hakkı ile şufa hakkı arasındaki teraziyi dengelemiştir.
Samsunlu hemşehrilerime tavsiyem; hisseli tapu işlemlerinde şeffaf olmaları ve tapu harcından kaçınmak adına bedeli düşük göstermemeleridir. Hukuk, kurallara uyanı korur.
Haftaya görüşmek üzere, adaletle kalın.
çok bilgilendirici bir yazı olmuş elinize sağlık. köşeniz hayırlı olsun.